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  保障性住房(以下简称保障房)的建设是涉及国计民生的重大问题。建设保障性住房,缓解和消除人与住房之间尖锐矛盾,对于改善民生、促进社会和谐稳定、带动相关产业发展、扩大消费均有重要意义。随着经济的发展和社会进步,特别是城镇化进程的不断推进,一方面新增需求不断扩大,另一方面供给严重不足,住房保障机制迫切需要改革。“十二五”期间,我国规划建设3600 万套保障房,覆盖率提升至20%。“十三五”规划提出要“深化住房制度改革”,“加大城镇棚户区和城乡危房改造力度”,凸显了我国对保障房问题的重视。现阶段,我国保障性住房发展面临许多问题亟待解决,其中最重要、最核心的是建设资金缺口巨大。融资机制是保障房建设的核心,也是解决资金缺口问题的关键。当前关于保障房融资问题的研究可以为保障房建设提供合理的理论指导和政策建议,具有重要的现实意义。
  一、保障房的概念及分类
  保障性住房指政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准,具有社会保障性质的住房。
  李晶(2010)将保障房分为经济适用房、廉租房、限价房、棚户区安置房四类。经济适用房面积一般小于60 平米,以低于市价出售给符合条件的家庭,在住满一段时期以及缴纳土地出让金以前房屋所有人不得对外出售或出租,但可按原价卖回给地方住房主管机关;廉租房归政府所有,是以较低的租金出租给城市特困人口的小型住房;限价房主要面向城市中等收入家庭,面积小于90 平米;棚户区安置房是棚户区居民在棚户区改造拆迁过程中获得的住房或者经济补偿。
  邬丽萍(2004)认为,住房保障有广义和狭义之分,广义住房保障指对全体居民的住房保障,狭义住房保障指对一部分有特殊困难或低收入居民的住房保障。廉租房、经济适用房等政策是针对中低收入居民的,属狭义住房保障范畴。
  胡志刚(2003)将住房保障分为“双金字塔”住房保障和“橄榄型”住房保障,“双金字塔”结构将中等收入家庭与低收入家庭共同列入保障对象,而“橄榄型”结构将中等收入家庭排除在保障对象之外,并认为我国目前保障房属于“橄榄型”结构。
  二、保障房融资特征
  保障房建设与一般基础设施建设项目不同,其保障性、政策性较为突出,因此保障房融资有其自身特征。
  (一)融资规模大
  我国人口多,收入分配不均,低收入群体数量庞大,难以通过市场化的方式获得住房,这就需要通过各种形式的保障性住房供给来覆盖,使得保障房的供给压力和建设的融资规模较大。巴曙松等(2011)经测算认为“十二五”期间我国保障房建设的资金需求达4.8 万亿元。
  (二)政府主导
  由于保障房具有公共产品的特性,完全依赖市场机制解决保障房供给是远远不够的,必须依靠政府发挥其提供公共产品和服务的职能。巴曙松等(2011)认为,我国保障房融资方式中,无论是财政拨款、住房公积金增值收益、土地出让金还是社保基金都源于国家财政收入,直接受政府的管辖和支配。曾广录(2011)认为保障房建设私人融资存在严重不足,需要政府主导融资。
  (三)资金占用时间长、供给不稳定
  保障房建设是一个系统、宏大的工程,融资——投资——回收链条长,这决定了保障房融资的长期性。因此,必须优化保障房融资资金的期限配置,防止错配。巴曙松等(2011)认为,我国保障房建设的主要融资方式均属于财政支出,因此与政府财政状况有着密切联系,一旦财政由于特定原因紧张时,保障房建设资金可能会被挤占,不利于保障房建设长期资金链条的形成。
  (四)流动性差
  由于保障房的公共物品性质及政府政策影响,保障房建成以后,难以进行转让获取流动性。国外主要通过各种资产证券化实现资金的流动性。但我国房地产证券化刚刚起步,缺乏成熟的体制支持,因此保障房建设资金的供给方在投入资金后难以在短期内通过转让收回流动性,仅有的依靠租金的方式使回收期过于漫长。
  三、保障房融资主要渠道
  根据《廉租住房保障资金管理办法》(财综〔2007〕64 号)、《廉租住房保障办法》(建设部令第162 号)等法规及保障房融资运行情况,保障房融资有以下几个渠道:
  (一)年度财政预算安排的住房保障资金
  财政预算安排的保障房建设资金包括中央政府拨款和地方省、市、县级政府预算资金。国家财政预算支持的住房保障资金可以确保保障房建设资金支出责任的落实,保证资金来源的可靠性。张细松(2012)认为保障房定价受政府限定,利润低,难以吸引社会资金进入,导致其融资渠道主要依赖政府财政投入。
  (二)土地出让金
  肖春妍(2011)指出,面对巨大的资金缺口,仅靠政府财政资金常常捉襟见肘,土地出让金收益是保障房建设的重要资金来源渠道。《廉租住房保障资金管理办法》规定,地方政府应从土地出让净收益中提取不低于10% 的资金用于保障房建设。但是由于土地出让金收入是地方政府财政收入的主要来源,在土地供给总量一定的条件下,增加保障房建设用地会导致地方政府土地出让金收入的减少,进而直接导致财政收入的减少,对保障房建设资金供给造成威胁。一些学者也发现部分地方政府用于保障房建设的土地出让金收益比例低于10% 的规定。
  (三)银行贷款
  保障房银行贷款包括商业银行贷款和政策性银行贷款,以国开行和五大国有商业银行为主。2011 年天津市从银行贷款200 亿元用于保障房建设;王媛(2012)经估算得出,2012 年山东省保障房融资中银行贷款资金占比为37%。
  (四)住房公积金增值收益
  将扣除贷款风险准备金和管理费后的住房公积金增值收益用于保障房建设,一方面可以为保障房建设开辟融资渠道,另一方面也可以提升住房公积金增值收益的资金利用效率。经国务院批准的《关于利用住房公积金贷款支持保障房建设试点工作的实施意见》已经在多个城市试点。
  (五)租售结合
  租售结合的建设模式思路是向保障对象出售部分房屋产权以回收部分建设成本,缓解资金沉淀的压力,加快资金周转。保障对象购买保障房的部分产权达到一定年限后,可以购买剩余部分产权,从而将其变为个人产权,政府可以回笼全部资金。
  (六)其他资金
  其他融资渠道有社保基金、保险资金、地方政府债券、信托基金和企业资金等。这些融资渠道在保障房融资中占比较小。社会保障基金对保障房建设投资态度谨慎,目前仅处于试点探索阶段。2011 年,全国社保基金介入保障房建设的首例是全国社保基金理事会将30 亿元资金以信托贷款形式投入南京保障房建设。
  保障房建设投资作为一种投资品种具有风险可控、收益稳定、担保可靠的特点,投资保障房可以优化保险资金的资产配置,降低资本市场依赖度,分散市场风险。2006 年和2010 年,保监会分别颁布了《保险资金间接投资基础设施项目试点管理办法》和《保险资金投资不动产暂行办法》,为保险资金投资保障房建设提供便利。一些学者就保险资金投资保障房建设的必要性和可行性模式选择、以及面临的问题进行了深入分析并提出相关政策建议。
  还有学者通过对保险资金参与保障房建设试点结果的分析,认为效果良好,在完善相关制度后,经验可以向全国推广。但也有学者认为保险资金参与保障房建设规模小,相关政策也不规范,因此难以解决保障房融资困境。
  关于地方政府债券即地方政府通过融资平台发行债券为保障房建设筹集资金,发改委2011 年第1388 号文件《国家发展改革委办公厅关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》已允许地方政府通过融资平台发行债券为保障房建设融资。信托基金以保障房的稳定租金收入为信用基础,通过制度创新建立房地产信托基金为保障房建设融资。
  由于保障房投资利润率低,社会资本不愿参与,地方政府强制要求开发商配建一定比例的保障房,政府以成本价收回,客观上形成保障房融资的企业资金渠道。也有学者认为房地产企业大规模参与保障房建设将是市场趋势,原因在于:保障房开发的工业化、标准化与规模化可以降低开发成本;保障房经营安全性和稳定性高,开发保障房可获得信贷、土地、税收政策支持,资金占用较少,政府订单式的模式可以节约调研设计推广等费用;保障房销售利润稳定,资产周转快;保障房的商业用房销售可成赢利点。
  四、保障房融资的主要问题及其原因
  (一)资金缺口大
  保障房的公共商品属性导致私人投资规模小,主要依赖政府财政投入。“十二五”期间建设3600 万套保障性住房的任务,估计所需投入资金将超过5 万亿元。面对如此大的资金需求,在目前融资渠道较为单一的情况下,中央政府配套资金有限,若地方政府配套资金不能补足,将成为制约保障房建设的关键问题。美国2005~2009 年中央财政支出中住房保障支出占比超过14%,2013 年我国这一比重仅为3.2%,保障性住房的财政支持力度有待加强(何元斌和王雪青,2013)。
  (二)资金来源缺乏稳定性
  目前我国政府对保障房的财政投入采用政府工作报告形式的承诺制,缺乏有效的法律制度保障,这就很难保证政府承诺的强制力。面对巨大的资金压力,一旦政府财政紧张,保障房建设资金可能被挤占,不利于保障房建设长期稳定资金链的形成。同时,在分税制改革之后,地方政府权责不匹配问题日益突出,财政负担沉重,由于缺乏激励和约束机制,且在政绩上难以增色,地方政府对保障房建设缺乏积极性(巴曙松和王志峰,2010;何元斌和王雪青,2013)。另外,由于土地出让金收益与房地产市场价格、土地交易规模及价格等都有着密切联系,这使得土地出让金收益作为保障房融资渠道也并不稳定(胡金星和卢雅,2009)。
  (三)金融工具创新不足,金融风险不断积累
  在保障房内在属性制约下,传统保障房融资模式(包括银行贷款等间接融资模式和发行债券、信托等直接融资模式)无力确保对保障房建设持续、稳定和足量的资金支持,这就需要依靠创新型金融工具来解决。但我国目前资产证券化等住房金融创新工具发展严重滞后。
  受限于僵化的传统融资模式,我国保障房建设的金融风险不断积累。政府作为保障房建设的融资主体,在获取各类银行贷款资金时,必然要以显性或隐性身份进行担保。这种财政担保,尤其是规模难以得到有效控制的隐性担保给地方政府带来庞大的债务压力。2014 年,保障房建设通过银行贷款、发行债券等方式筹集资金达10631.77 亿元。在可预见的将来,在地方政府(包括各种形式的政府融资平台)已经债台高筑的情况下,不断推进的保障房建设必将促使地方政府相关债务负担持续攀升,推高地方政府财政风险。
  保障房融资中,单靠政府财政投入远远不能满足资金缺口,需要借助金融机构进行融资以拓宽融资渠道,缓解融资约束。但不管是间接融资还是直接融资,均存在多重信用问题,尤其是政府信用与金融机构信用交叉并存。由于信用基础差异,在预算压力和监管政策扭曲下,政府信用与金融机构信用可能超出其原有预期范围,形成信用错配风险。同时也伴随着利率风险与流动性风险,在规模庞大、外溢影响广泛且不断延伸、融资主体集中且难以替代、缺乏系统性风险补偿机制条件下,最终可能引发系统性风险。
  由以上分析可知,虽然在政府投入之外开辟了土地出让金、银行贷款和住房公积金等融资渠道,一定程度上缓解了保障房建设的融资压力,但是这些融资渠道均属于传统的融资模式,在实践过程中又出现过度依赖政府投入、资金供给不稳定、风险不断积累、缺乏法律支撑等问题。因此,仅依赖传统融资模式难以摆脱融资困境,创新保障房融资模式刻不容缓,解决我国保障房融资困难的途径可以参照发达国家或地区的经验,为我所用。
  五、保障房融资的国际经验
  为确保建设资金有效供给、实现保障房建设可持续发展,关键在于发挥政府在保障房融资机制中的主导地位( 杨赞和沈彦皓,2010)。从境外保障房建设实践看,许多国家和地区(主要集中在美国、英国、法国、德国、新加坡、日本、澳大利亚等国家和中国香港)结合自身实际情况形成了各具特色的融资模式。
  ( 一) 以财政扶持为主体,多渠道支持保障房建设
  发达国家和地区保障房建设资金在很大程度上依赖政府财政拨款和公共资产管理收入,同时推行积极、灵活的公共住房金融、财政政策,通过多种渠道支持保障房建设,包括:以优惠的土地价格保证保障房建设的土地供应,降低建设成本,减轻资金负担,如新加坡的土地征用政策;对保障房建设的开发、销售及租出等环节的税收实行减免的优惠政策;通过财政补贴、税收及利率优惠等多样化手段鼓励和吸引社会资本投资参与保障性住房建设和经营,拓宽融资渠道,从政府单一投资主体过渡至多元化投资主体;针对被保障主体信用缺陷问题,成立政府背景的信用担保机构,对开发商保障房建设贷款及低收入群体购房贷款提供信用支持和信用增级;充分发挥非营利机构(如法国的HLM、荷兰的住房协会)的作用,引入激励机制,通过一系列制度设计为非营利机构提供公开公正的政策环境,调动非盈利性中介机构的积极性,促进其承担保障性住房相关社会公共服务;通过资本市场发行专门国债或地方政府债券为保障房建设融资。
  ( 二) 创新融资方式,为社会资本参与提供便利
  不断创新融资方式,如利用住房抵押贷款支持证券(MBS)、房地产投资信托(REITs)、房地产基金、逆抵押贷款(RAM)、辛迪加、建设债券等方式,最大化地发挥市场的作用,利用资本市场筹集建设资金并分散金融风险,吸引社会资本参与保障房建设;建立居民家庭互助储蓄制度,政府提供财政资金支持,实现社会资金互助筹资,提升保障对象的自我保障程度。
  (三)完善法律、金融支持环境,加大住房供给,提升居民住房消费能力
  一是完善相关法律,规范外部运行环境。理论探索与实践检验相结合,逐步建立并完善制度化的保障房运行体系,将政府、开发商及独立第三方机构的各项活动纳入法律框架内加以规范,形成公开透明的法律制度环境。
  二是完善配套政策性住房金融体系,优化金融支持环境。设立专门政策性金融机构(如住房储蓄银行)支持保障房建设,明确政策性住房金融机构在保障房体系中的重要地位。通过政策性住房金融业务为保障房建设融资,也为保障对象的住房消费提供资金支持,有效对接供给和需求。
  三是建立配套监督和评估机制。保障住房建设是系统性工程,在建设——分配——消费的各环节中,对建设质量监管、分配公平性监督和消费退出等,是完善配套监管和评估措施的关键。六、保障房融资创新模式选择
  (一)房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trust,以下简称REITs)
  房地产信托投资基金是指特殊目的载体(SPV) 通过发行受益凭证汇集投资者的资金,由专业投资管理机构投资于能够产生稳定现金流和收益的房地产,投资者共享利益、共担风险的一种金融投资工具。REITs 属于房地产资产证券化的一种,能够发挥专业化管理及风险分散的优势。
  在研究了REITs 融资机制后,我国学者认为相对于目前的融资方式,其投资优势明显:第一,对发起人而言,可以优化资产配置,增强流动性,相对于银行抵押贷款能获得更多资金,在REITs 上市时可以套现,也可持有获取未来增值收益,灵活性强,在二级市场上,估值更高;第二,对投资人而言,投资门槛低,现金流稳定,收益较高,风险较低;第三,对宏观经济而言,丰富投资品种,降低银行房地产贷款比重,分散金融风险,以有限资金撬动和吸引大规模社会资金,拓宽保障房融资渠道,分流房地产直接投资,盘活存量住宅,提高房地产市场效率和信息透明度,增强规范性,促进住宅市场可持续发展。
  在分析了美国、新加坡等国家和地区的成功案例后,立足于我国现实条件,对REITs 应用于我国保障房建设的可行性,学者主要从三个方面进行相关论证,即稳定的金融市场环境、相对完善的金融政策法律法规和稳定的盈利能力。一些学者提出可以在我国一些地区(如广州、上海)保障房建设中先行试点应用REITs。
  (二)建设——经营——移交(BOT)
  建设——经营——移交(Build-Operate-Transfer,以下简称BOT),指为保证保障房建设的顺利进行,政府将保障房项目特许经营权授予项目承包商,由承包商在特许期内负责对保障房项目进行投融资、建设、运营及维护,在特许期内向项目使用者收取租金等费用,以收回投资成本并获得合理回报,在特许期满后将项目移交政府,政府负责对保障房建设项目进行调控和监督。
  由于项目权利形态、投资回报方式等差异,BOT 在实际运作中有多种变异:BT(Build-Transfer,建设—— 移交);BOO(Build-Own-Operate,建设——拥有——运营);BOOT(Build-Own-Operate-Transfer,建设——拥有——运营——移交);TOT(Transfer-Operate-Transfer,移交—— 运营—— 移交);BTO(Build-Transfer-Operate,建设——移交——经营);ROT(Rehabilitate-Operate-Transfer,修复——运营——转让),等等,但核心内容(包括特许经营权的获取和内容等)与BOT 模式相通。
  BOT 模式的主要优势:一是项目建设和运营效率高,服务质量较高;二是以项目本身作为风险承担载体,使风险可控;三是承包商在特许期限内拥有经营权,能够保证收回成本并获利,可以调动承包商积极性;四是缓解政府财政资金压力,在特许期满后可以继续运营。
  对于BOT 模式在我国保障房建设中应用的可行性和必要性,诸多学者都进了详细分析。也有部分学者提出我国保障房建设可以采用BT 融资模式。另有学者提出对于保障房建设的不同阶段可以采用不同的融资模式,不失为一种有益探讨。但是,BOT 融资模式毕竟在我国引入时间短,尚未成熟。在保障房建设中应用还存在不少障碍:一是在认识上,由于政府部门尤其是主管部门领导人对BOT 融资模式知之甚少,存在疑虑,致使其不敢宣传和尝试;二是由于BOT 融资模式固有的投入资金大、建设周期长、投资风险复杂等特性,特别需要相关法律法规明确予以界定和保障,但是目前仅有一些规范性文件,效力明显不足;三是BOT 融资模式的复杂性决定了其需要专业人员进行操作,但现阶段我国熟悉BOT 融资模式的专业人员极其匮乏,制约了BOT 模式的推广应用。
  (三)公私合营(Public-Private Partnership,以下简称PPP)
  公私合营是指在法律允许范围内,政府部门与私人企业在地位平等的基础上,以项目为基础,自愿达成协议,共同承担利益和风险,相互合作实现共赢的模式。
  PPP 模式的主要特点有:一是促进投融资主体多元化,减轻财政负担,实现公私部门的长期合作;二是优势互补,最大限度利用私人企业资金、先进技术和管理经验,提高项目运行效率,节约成本,提高服务质量;三是有效分散风险,私人部门参与项目能有效分散传统模式下政府独自承担的风险,另外,PPP 模式下,私人部门会积极主动地充分识别项目风险、尽力做好可行性研究、合理分配控制风险。
  学者从各个方面对我国保障房建设中应用PPP 融资模式的可行性、风险分配和风险识别进行了分析,对其基本框架和运作流程(包括定价机制、运作和保障机制等)进行了设计。
  虽然PPP 模式具有很强的融资优势,但在实际运作过程中容易产生寻租行为,可以通过增加“中间组织”弥补该缺陷,即PIPP(政府部门——中间组织——私人机构)融资模式。
  (四)住房抵押贷款证券化(Mortgage-Backed Securitization,以下简称MBS)
  住房抵押贷款证券化是指对流动性较差但具有稳定现金收入流的住房抵押贷款进行打包重组,由SPV( 特殊目的机构) 购入,经担保或信用增级后以证券形式出售给投资者的融资过程。住房抵押贷款证券化的主要优势有:一是增强资产流动性,转移和降低商业银行潜在风险,使保障房开发更容易获得银行资金支持,从而拓宽其融资渠道;二是投资门槛低,风险相对较小,为社会资本投资保障房建设提供便利的融资渠道;三是促进商业银行强化资本管理,提高表外盈利能力;四是推动我国资本市场发展,完善资本市场体系(过新伟和王学鸿,2009;巴曙松等,2006)。
  我国学者就住房抵押贷款证券化的原理、国外住房抵押贷款证券化的经验、在我国进行推广的可行性、目前面临的问题及在次贷危机后的新思考等进行了一系列详细研究。一些学者认为鉴于住房抵押贷款证券化意义重大,应积极推广,并就如何推进实施提出了详细意见,一些地方政府也积极要求进行试点(中国人民银行上海分行课题组,2000)。但也有学者认为我国目前开展住房抵押贷款证券化的时机和条件并不十分成熟, 因此不能操之过急(何德旭,2000)。
  (五)其他创新融资模式
  在REITs、BOT 和PPP 三种融资模式基础上,衍生出一些新融资模式,如: TBT(Transfer- Build- Transfer)、ABOT(Asset- Backed Securitization and Build- Operate-Transfer)、BTR(Build-Transfer-REITs)、PBR(Public-based-REITs)、G-REITs(Government-REITs)、BOO+ABS(Build-Own-Operate +Asset- Backed Securitization) 等。其余一些创新型融资模式有:PFI(Private Finance Initiative)、逆抵押贷款(RAM)等。在分析了这些创新型融资模式的系统结构和运行流程后,学者对其应用于我国保障房建设的必要性和可行性进行了探讨,得出可以广泛应用于保障房建设的结论,并提出相关政策建议。
  七、完善我国保障房融资的对策
  (一)以政府为主导,加大财政支持,完善现有融资渠道
  保障房作为公共商品,是通过转移支付实现社会财富再分配的重要方式,能保证社会公平和稳定。因此,应明确政府尤其是地方政府在保障房建设中的主体责任及在保障房融资中的主导地位,加大政府直接财政投入并使其成为保障房建设的常态化的稳定资金来源和首要融资渠道,充当保障房建设的基石。坚持“长远规划、保障优先”原则,完善政府一般预算安排、土地出让金、住房公积金等融资渠道,针对地方政府保障房建设积极性不高、不按规定比例提取土地出让金等问题,应完善地方各级政府对执行相关政策的监督考核机制并提供必要的激励式财政补贴,强化地方政府目标责任,建立中央和地方联动的融资长效机制(巴曙松、何元斌)。另外,鼓励保险资金、社保资金等其他资金以各种形式进入保障房建设领域,建立多样化资金供给渠道,提高资金利用效率,降低政府投入依赖,缩小银行风险敞口。
  (二)建立健全法律保障体系
  从发达国家和地区保障房建设经验来看,住房保障制度的落实主要采用立法手段,规范利益相关者之间关系。目前我国保障房建设依靠政策进行规范,没有上升为法律法规,使得保障房建设缺乏法治保障。应尽快推进住房保障相关立法,对保障范围与程度、准入和退出机制及保障房资金来源等进行规范。特别是逐步将一般预算安排、土地出让金等资金支持保障房建设纳入立法程序,建立健全法律保障体系,依法确保财政资金支持保障房建设的比例及结构,形成保障房建设资金支持的长期稳定机制。
  (三)协调各种主体在保障房建设中的作用,撬动社会资本参与
  在保障房建设过程中,政府、市场、非盈利组织发挥不同作用,且随着保障房建设状况的变化出现角色演化趋势,在不同时期应加强政策调整,增强政策灵活性。应更多地发挥市场的作用,以财政资金为杠杆,撬动庞大社会资本参与保障房建设。政府应加快职能转变,从保障房建设者逐步过渡到引导者、调控者、监督者,完善保障房融资配套优惠政策,灵活运用财政补贴、税收减免或优惠、土地供给、增信担保、项目审批等政策手段,最大化财政资金的杠杆作用,引导社会资本参与保障房建设。
  (四)建立多层次监督约束机制
  为防止保障房融资、建设、使用等各环节的寻租、资金挪用、偷工减料、以次充好、违规使用等问题,应充分发挥市场约束机制,建立多层次监督约束机制:由人大或上级政府机关对本级政府进行监督;由政府对开发商、非营利组织及保障对象等市场参与者进行监督;由投资者、保障对象及服务机构(包括会计师事务所、资产评估机构、证券评级机构等)和媒体对政府、非营利组织和开发商进行监督,确保保障房资金运作透明、高效。
  (五)创新保障房融资模式
  应积极总结、借鉴国外经验,结合我国国情,在试点成功的基础上,探索BOT、PPP、REITs、MBS 等融资模式进入我国保障房建设。综合考虑融资对象、融资额度、融资期限、资金成本与用途、信用资质及运作周期等因素,灵活选择融资工具,因地制宜积极创新。
  八、文献述评
  随着我国经济社会发展进步,保障房建设越来越受重视。目前保障房在推进过程中,融资难是核心问题,备受学者关注。现有文献从保障房分类、保障房融资特征、融资渠道、面临的问题及原因、国外保障房建设经验、创新融资模式选择及完善我国保障房融资的对策等方面对这一问题做了系统研究,成果丰硕,为下一步推进保障房建设提供了参考。但现有文献仍存在以下不足:
  一是保障房包含经济适用房、廉租房、公租房、限价房、棚户区安置房等,现有对保障房融资的研究文献主要集中于廉租房和公租房等,对经济适用房、限价房和棚户区安置房等融资研究较少。不同性质的保障房在保障对象、配套政策安排、开发模式、融资渠道等方面差异很大,这就要求不仅对保障房建设共性特征进行研究,也要分类对不同性质保障房个性特征进行研究,根据不同特性做出针对性的融资模式创新。现有文献缺乏经济适用房、限价房和棚户区安置房等融资研究是保障房融资研究的一大缺陷。
  二是现有保障房融资的研究主要以定性研究居多,缺乏定量分析。这使得保障房融资中风险度量与控制、投资回报、最优融资规模确定等核心因素难以量化和精确分析,缺乏对这些核心因素的分析,其研究也就停留在表面,难以触及根本。
  三是基础性研究多而应用性研究少。创新型融资模式在我国应用较少,多数是学者借鉴国外经验而提出的,少数被采纳的也仅仅在试点中。对这些创新型融资模式究竟是否适合我国实践、如何针对我国实际情况对这些创新型融资模式进行改进、少数试点的创新型融资模式又面临哪些新问题亟需解决,现有文献的研究没有针对这些问题做深入探讨,而仅仅停留在可行性和必要性分析上。在政策建议上,大多数文献仅仅指出化解保障房融资难的方向,普遍缺乏可操作性,因而理论指导意义大打折扣。
  四是针对传统融资模式的局限性没有明确提出详细可行的解决方案而拘泥于依赖创新型融资模式解决问题。然而,超越当前我国经济社会发展实际,忽略传统融资模式仍在发挥的重要作用,是片面的也是危险的。鉴于传统融资模式的重要作用和短期内的难以替代性,针对传统融资模式的局限性,学者应努力挖掘政策调整的空间,适应不断变化的形势,以期使传统融资模式换发新的生命力。 
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